Comment vendre un bien immobilier ?

Vendre un bien immobilier n’est pas un acte anodin. Il ne s’agit pas de vendre votre ancien canapé ou le buffet de cuisine dont vous vous êtes lassé(e). La vente d’un bien immobilier est le fruit d’un processus précis qui nécessite une certaine méthodologie. Entre l’estimation de votre bien, sa mise en valeur, la réalisation des divers diagnostics obligatoires, la parution des annonces ou encore la gestion des visites, les étapes sont nombreuses entre la décision de vendre votre bien et la signature de l’acte authentique chez le notaire. Et parce qu’une vente se prépare en amont, nous vous proposons de découvrir pas à pas les différentes étapes qui mènent à une vente immobilière réussie.

Estimer correctement votre bien

Avant de vendre un bien immobilier, la première chose est de connaître sa valeur. L’estimation du bien est donc primordiale et elle doit permettre de vendre au juste prix. C’est d’ailleurs l’une des conditions pour vendre rapidement. La difficulté est de rester objectif, en tenant compte des points positifs, mais aussi des points négatifs. Pour estimer le prix de votre bien immobilier, il est conseillé de faire appel à un professionnel du secteur car il connaît les tarifs pratiqués sur le marché immobilier. Il saura analyser avec objectivité tous les paramètres nécessaires à l’estimation de votre bien :

• Le type de bien, son état, ses caractéristiques et les prestations dont il bénéficie ;
• L’environnement du bien, sa situation géographique, la présence de services et commodités, l’accès aux transports… 

Un bien surestimé réduit le nombre de candidats à l’acquisition, ce qui ne fait que retarder la vente. De plus, un bien immobilier qui reste en vente trop longtemps finit par susciter la méfiance des acheteurs, qui s’en désintéressent.  

Valoriser votre bien immobilier

Pour vendre rapidement votre bien immobilier, il est indispensable de le préparer à la vente. Que cela signifie-t-il ? Qu’il faut le mettre en valeur pour qu’il donne envie aux acheteurs. Pour cela, la technique efficace est le home-staging, qui consiste à valoriser votre intérieur sans faire de gros travaux. Les 3 maîtres mots du home-staging sont dépersonnaliser, désencombrer, rafraîchir. 

Le dépersonnaliser

Les acquéreurs potentiels doivent pouvoir se projeter dans le logement. Pour cela, il faut en faire un lieu neutre, où chacun peut s’imaginer vivre. Il est donc conseillé de ranger vos photos de famille, ainsi que tous les objets personnels, en relation avec vos loisirs, vos opinions politiques ou religieuses ou encore vos passions dévorantes. En clair, les personnes qui visitent votre logement ne doivent pas se sentir « chez vous ».  

Le désencombrer

Mettre en valeur votre logement passe obligatoirement par les cases « trier » et « ranger ». Nous accumulons tous un tas de choses qui encombrent et grignotent l’espace. À la vente de votre logement, vous devrez déménager. Alors vous gagnerez du temps à ce moment-là mais dans l’immédiat, un grand tri s’impose. L’objectif est double :

• Aérer, gagner de la place et retrouver du volume pour mettre les espaces en valeur ;
• Rendre à chaque pièce sa véritable fonction. Les pièces fourre-tout et encombrées empêchent les acheteurs potentiels de se projeter. 

Le rafraîchir

Sans rénover votre logement du sol au plafond, quelques coups de pinceau peuvent faire des miracles. C’est le moment de rafraîchir une peinture un peu fatiguée, jaunie ou écaillée par endroit et qui peut vite donner grise mine à votre logement. Pour déclencher le coup de cœur chez le futur acquéreur, il faut lui redonner un peu de pep’s. Changer ce joint de robinet qui goutte, remplacer une ampoule grillée, reboucher les trous de cheville dans les murs sont autant de détails auxquels on ne pense pas toujours, et qui pourtant ont leur importance. Mettez-vous à la place de l’acquéreur : visiter un logement soigné et entretenu donne davantage envie et davantage confiance !  

Constituer le dossier de diagnostic technique du bien

Le dossier de diagnostic technique a pour vocation de renseigner l’acheteur sur l’état du bien auquel il s’intéresse. Tout propriétaire qui met un bien immobilier en vente doit donc constituer le dossier de diagnostics technique de ce bien. Seul un diagnostiqueur agréé peut réaliser ces diagnostics. 

Réaliser les diagnostics obligatoires

À la mise en vente d’un bien immobilier, le propriétaire doit faire réaliser certains diagnostics :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;  
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
• L’état mentionnant la présence éventuelle d'amiante ;
• L’état de l'installation intérieure de l'électricité si celle-ci a plus de 15 ans ;
• L’état de l'installation intérieure de gaz si celle-ci a plus de 15 ans ; 

• L’état de l'installation d'assainissement non collectif, réalisé par le service de contrôle de la commune du bien.

Réaliser les diagnostics complémentaires 

Selon la situation géographique du bien immobilier à vendre, d’autres diagnostics peuvent s’avérer obligatoires, tels que :

• L’état relatif à la présence de termites concerne les logements situés dans une zone déclarée par arrêté préfectoral ; 
• L’état des risques et pollutions (ERP) concerne les logements situés dans une zone déterminée par arrêté préfectoral ; 
• L’information sur les nuisances sonores aériennes concerne les logements situés dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes.

Enfin, si le bien immobilier est un logement en copropriété, vous devez fournir la « surface Loi Carrez » du lot. Il s’agit de la mesure de la superficie privative du bien. Bien qu’elle ne fasse pas l’objet d’un diagnostic, cette information est obligatoire. 

Rassembler les autres pièces utiles

Pour disposer d’un dossier complet, il convient d’y ajouter d’autres documents, tels que le titre de propriété, les derniers PV d’assemblée générale, la fiche synthétique de la copropriété ou encore la dernière taxe foncière. Certains documents seront nécessaires à la rédaction du compromis de vente, d’autres seront à fournir à l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique. Certaines pièces doivent être réclamées au syndic de copropriété, ce qui peut demander un certain délai. La collecte en amont de ces différents documents vous fera donc gagner un temps précieux au moment de concrétiser la vente. Vendre un bien immobilier rapidement exige une certaine réactivité de la part du vendeur. Si tous les documents sont déjà prêts, vous pouvez conclure la vente sans attendre. 

Mettre le bien en vente

La mise en vente de votre bien immobilier constitue la seconde phase du processus de vente. Vous avez terminé les rafraîchissements nécessaires et vous disposez des diagnostics obligatoires. L’étape suivante est donc la mise en vente de votre bien.

Rédiger une annonce

Accordez un soin particulier à la rédaction de votre annonce. Celle-ci doit être claire et concise. Elle doit être accompagnée de photos qui mettent en valeur votre maison ou votre appartement. 

Diffuser l’annonce

Vendre rapidement votre bien immobilier implique une large diffusion de votre annonce, par le biais de différents canaux de communication :

• Presse écrite spécialisée et généraliste ;
• Sites internet d’annonces immobilières ; 
• Panneau « à vendre » apposé sur le bien.

Être disponible

Cela paraît anodin mais vendre un bien immobilier exige de la disponibilité. En effet, il faut :

• Recevoir les appels téléphoniques ;
• Organiser les rendez-vous pour les visites ;
• Effectuer les visites en valorisant le bien, ce qui sous-entend qu’il faut savoir utiliser les bons arguments au bon moment et avec les bonnes personnes ;
• Laisser le temps nécessaire aux acheteurs éventuels, sans les presser ;
• Répondre à leurs questions ;
• Et enfin, s’assurer du sérieux et des capacités de financement des candidats acheteurs.

Sans omettre le fait que les acquéreurs les plus intéressés visitent souvent une seconde fois, plus en détail, avant de faire une offre d’achat.

Faire appel à un professionnel de l’immobilier

Si toutes ces démarches vous pèsent ou si vous n’avez pas suffisamment de temps à consacrer à la vente de votre bien, il est toujours possible de déléguer cette tâche à un conseiller immobilier. Vous aurez ainsi un interlocuteur unique qui jouera le rôle d’intermédiaire entre vous et les acheteurs potentiels. Dans le cadre du mandat « by Orpi », les conseillers Orpi vous accompagnent dans la vente de votre bien immobilier, depuis son estimation jusqu’à la signature de l’acte définitif chez le notaire. Vous gagnez en temps et en sérénité. 

Concrétiser la vente

Nous arrivons presque au bout du processus de vente, mais il reste encore quelques étapes importantes à franchir, qui sont l’acceptation d’offre d’achat, la signature du compromis de vente et enfin, la signature de l’acte authentique de vente, qui se déroule devant notaire.

L’offre d’achat

À l’issue des multiples visites de votre bien immobilier, vous avez reçu une offre d’achat. Cette offre signifie qu’une personne souhaite acquérir le bien que vous vendez, à un certain prix. Vous pouvez alors, selon le cas :

• Accepter cette offre d’achat ;
• Rejeter tout simplement l’offre si le prix proposé ne vous convient pas ;
• Émettre une contre-proposition à un montant supérieur, à charge ensuite pour l’acquéreur potentiel de l’accepter ou la refuser.

Si vous acceptez l’offre d’achat, la signature du compromis de vente peut être programmée. 

Le compromis de vente

Appelé également « promesse synallagmatique de vente », le compromis de vente engage le vendeur ET l’acheteur à mener à bien cette transaction. Ce contrat bilatéral est un engagement définitif qui concrétise l’accord sur la chose et le prix entre l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier. Le compromis de vente peut être signé chez le notaire, ou en agence, sous seing privé. 

La promesse de vente 

La promesse de vente est une alternative au compromis de vente. En revanche, ce type d’avant-contrat engage uniquement le vendeur. Le bien est alors considéré comme réservé, à un prix et dans le cadre d'un délai déterminé contractuellement par les deux parties. En contrepartie d'une telle promesse unilatérale, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation. Cette dernière représente en moyenne 5 à 10 % du prix de vente du bien.

Signature de l'acte authentique 

L’ultime étape qui concrétise la vente de votre bien immobilier est, bien entendu, la signature de l’acte authentique. Celle-ci a lieu obligatoirement chez le notaire. À l’issue de cette étape, l’acheteur se voit remettre les clés du bien qu’il vient d’acquérir, et dont il est désormais propriétaire. Le notaire se charge de régler le prix convenu et le nouveau propriétaire du bien recevra le titre de propriété dans les mois qui suivent la signature de l’acte authentique de vente.  

La vente d’un bien immobilier résulte donc d’une succession d’étapes qu’il convient de réaliser dans les règles de l’art et surtout dans le respect de la réglementation en vigueur. Il est également à noter que l’acceptation d’une offre d’achat engage juridiquement le vendeur. Elle ne doit donc pas être acceptée les yeux fermés, même s’il s’agit d’une offre égale au prix de vente. En effet, le vendeur doit s’assurer que les candidats acquéreurs pourront mener à bien leur projet. Le plus simple est encore de confier la vente de votre bien à un professionnel de l’immobilier. Les conseillers Orpi vous accompagnent dans toutes les démarches relatives à la vente de votre bien, jusqu’à la signature de l’acte authentique. 

À retenir :

• Il est indispensable de préparer le bien avant de le mettre en vente
• Le vendeur doit constituer le dossier de diagnostics techniques du bien immobilier qu’il met en vente
• La mise en vente d’un bien immobilier exige un minimum de disponibilité 
• Faire appel à un professionnel de l’immobilier vous décharge de nombreuses démarches chronophages et fastidieuses
• La vente se concrétise par l’acceptation d’une offre d’achat, suivie de la signature d’un avant-contrat, promesse de vente ou compromis de vente
• La signature de l’acte authentique met un point final au processus de vente